Con i tassi in continua discesa, la corsa alla surroga del mutuo non si è mai fermata. Neanche il coronavirus ha rallentato le richieste di trasferimento mutuo da una banca ad un’altra con l’intento di migliorare le condizioni del contratto e risparmiare una notevole somma di interessi.

D’altronde, sono molte le famiglie che avevano sottoscritto un mutuo quando i tassi erano decisamente più alti e oggi decidono di tagliare una parte, a volte consistente, della rata semplicemente cambiando istituto di credito e senza pagare alcun costo.

Anche chi in passato aveva già chiesto una surroga migliorando le precedenti condizioni contrattuali, oggi può trovare banche che offrono soluzioni ancora più vantaggiose, creando di fatto un mercato che fino a qualche anno sembrava impensabile: la surroga della surroga.

Surroga mutuo: a chi conviene di più

Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso anche solo un anno fa, quando pareva che i tassi non potessero scendere ulteriormente, oggi può valutare di rifare le pratiche e scegliere un altro istituto che garantisca condizioni ancora più favorevoli.

A maggior ragione, è conveniente surrogare per chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso diversi anni fa, con i tassi IRS sopra quota 2-3%, che oltre allo spread bancario, definiscono il tasso finito sopra il 4%.

Chi invece ha un mutuo a tasso variabile, e ha «tenuto duro» alla tentazione di bloccare il tasso, grazie all’Euribor negativo può continuare a sfruttare l’andamento ribassista dei tassi. Ricordiamo che la scadenza mensile è sotto zero dal mese di marzo 2015, mentre la scadenza trimestrale è andata sotto la soglia dello zero a partire da maggio 2015.

 

Se nel proprio contratto di mutuo non si ha la clausola Floor, che stabilisce un tasso minimo, avere un finanziamento variabile oggi permette di sfruttare al massimo l’andamento dei tassi e dunque potrebbe non essere necessaria la surroga.

Grazie alla discesa dei tassi e in particolare all’Euribor oggi ai minimi storici, molte famiglie che non hanno mai modificato i parametri del proprio mutuo a tasso variabile stanno usufruendo degli enormi vantaggi di pagare una rata più leggera rispetto a quando avevano acceso il prestito.

In particolare, i titolari di un mutuo a tasso indicizzato all’Euribor, a fronte di un tasso molto basso, stanno pagando una quota di interessi minima abbattendo più velocemente la quota relativa al capitale.

 

Quando conviene surrogare il mutuo?

Se le nuove offerte di surroga sono più favorevoli rispetto all’attuale contratto, il momento giusto per chiedere il trasferimento del mutuo, per chi non lo avesse già fatto, è adesso.

Oltre ai tassi Euribor negativi, che favoriscono chi ha un mutuo indicizzato, e con tutte le scadenze IRS poco sopra lo zero, a vantaggio di chi intende stipulare un mutuo a tasso, in questo periodo le banche propongono spread bancari decisamente convenienti, sia per chi si appresta a stipulare un nuovo mutuo per l’acquisto della casa sia per di chi vuole migliorare le proprie condizioni tramite la surroga del mutuo.

 

Per un mutuo a tasso fisso di 20 anni, con il parametro IRS di pari durata tra 0,05 e 0,10, a cui dobbiamo aggiungere lo spread dell’istituto di credito, in questi giorni il tasso applicato su cui calcolare la rata fissa per 20 anni sarebbe tra 0,70 e 0,90%.

Facciamo una simulazione di surroga. Su un mutuo trentennale stipulato 8 anni, con un capitale originario di 150.000 euro e con un tasso del 2,50%, la rata sarebbe pari a 592,68 euro.

Oggi, con una surroga del debito residuo pari a 120.000 euro, ad un tasso dello 0,70% e una scadenza finale di 20 anni, la rata si abbasserebbe a 535,96 euro, circa 56 euro in meno ogni mese, ma soprattutto con una riduzione della durata di due anni e un capitale minore da rimborsare di quasi 28.000 euro.

 

Surroga mutuo: qual è l’importo minimo?

Più alto è il capitale da rimborsare alla banca, così come più estesa è la durata residua del mutuo, e naturalmente più alto è il tasso applicato dalla banca, maggiore sarà la convenienza di surrogare il vecchio prestito con uno più vantaggioso.

A porre un limite di importo, specialmente negli ultimi anni in cui i tassi sono scesi sensibilmente, sono stati gli stessi istituti di credito. Infatti, su importi di mutuo relativamente bassi e durate residue brevi, e soprattutto con tassi vicini allo zero, l’istituto di credito potrebbe, legittimamente, rifiutarsi di avviare una pratica di surroga per mancanza di profitto.

Considerando che la nuova banca ha a suo carico tutte le spese relative al trasferimento del mutuo (dall’onorario del notaio alla perizia, contando anche la mancata commissione di istruttoria tipica dei mutui ipotecari), all’istituto bancario in questione non converrà portarsi a bilancio una posizione che non garantisce profitto. Ed essendo a tutti gli effetti un’azienda privata, la banca avrà tutto il diritto di non procedere con la richiesta di surroga del mutuatario.

 

Se fino a poco tempo fa, con i tassi applicati dalle banche intorno al 2%, il limite minimo di surroga veniva fissato intorno a 50.000 euro, oggi, con i tassi ancora più bassi, vari istituti di credito pongono lo scaglione minimo a 80.000-90.000 euro.

In quale periodo del mutuo è più conveniente surrogare?

Come abbiamo visto per le banche, anche la convenienza per il cliente che intende surrogare il mutuo si può misurare sulla base delle stesse considerazioni, ovvero l’importo del debito e la durata residua del finanziamento.

 

Con un debito residuo alto, o almeno superiore a 100.000 euro, e una durata del mutuo ancora lunga, non inferiore alla metà temporale del rimborso, la surroga rimane vantaggiosa.

Per meglio comprendere quanto incida l’importo e la durata del mutuo quando si decide di effettuare la surroga, facciamo due esempi.

La prima simulazione prende il caso di un mutuo originario di 150.000 euro, di durata 25 anni e per il quale restano da pagare 10 anni. Con un tasso dell’epoca pari al 3,00%, l’attuale rata sarebbe di 711 euro al mese.

Basandoci su un piano di ammortamento a tasso fisso e dunque oggi con un residuo di circa 74.000 euro, con una surroga di pari importo e una durata 10 anni (per mantenere la stessa scadenza) e con un tasso pari allo 0,50%, la nuova rata sarebbe di 632 euro al mese, con un risparmio di quasi 80 euro mensili e una quota totale di interessi risparmiati di oltre 10.000 euro.

 

La seconda simulazione si basa su parametri più alti, con un importo di mutuo originario di 220.000 euro e una durata di 30 anni ad un tasso del 3,30%. La relativa rata sarebbe pari a 963 euro al mese. Immaginando di chiedere una surroga dopo 10 anni di regolare ammortamento, oggi il debito residuo sarebbe di circa 169.000 euro.

Calcolando un tasso attuale dello 0,75%, mantenendo il medesimo importo e la stessa scadenza finale di 20 anni, avremmo una rata di 758 euro, per un risparmio mensile di oltre 200 euro e un abbattimento della somma totale da restituire alla banca di quasi 50.000 euro.

 

Pertanto, possiamo considerare che la surroga è conveniente in misura maggiore quando la forbice tra i due tassi è elevata, e quando la durata e il debito residui sono più ampi.

È importante sottolineare, in ogni caso, che esistono delle eccezioni per cui la surroga non conviene, o conviene poco. Si tratta soprattutto di alcuni contratti di mutuo a tasso variabile in cui sia stata già pagata gran parte della quota di interessi e come è tipico dei piani di ammortamento alla francese, il calcolo della rata di una nuova surroga potrebbe dimostrare che non ci sia un vantaggio a trasferire il mutuo, ma sia meglio tenerlo presso la banca di origine e piuttosto chiedere una rinegoziazione delle condizioni contrattuali.

 

In conclusione

Non esiste una regola precisa che chiarisca in modo scientifico quale sia l’importo giusto da surrogare o quale sia il periodo ideale per trasferire il mutuo nel corso dell’ammortamento.

Semplicemente, più sarà vantaggioso il tasso di interesse applicato dalla nuova banca rispetto a quello stabilito nel proprio contratto, maggiore sarà il risparmio negli anni a venire.

Per quanto riguarda il periodo perfetto per chiedere la surroga, prima di avviare una pratica sarebbe bene osservare con attenzione il piano di ammortamento del mutuo aggiornato all’ultimo pagamento e verificare la quota di interessi e la quota capitale che si stanno pagando per comprendere se sia davvero conveniente optare per la surrogazione.

 

Il rischio maggiore sarebbe quello di scegliere una nuova banca perché allettati da un tasso più basso, ma di fatto meno conveniente, in quanto con un nuovo piano di ammortamento ci si potrebbe ritrovare a pagare un nuovo flusso di interessi nella fase iniziale, gli stessi che sono già stati pagati nel vecchio mutuo.

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