Chi ha intenzione di acquistare una nuova casa e si è trovato a destreggiarsi tra gli annunci di vendita di abitazioni ha spesso notato che molte inserzioni hanno ad oggetto la vendita della “nuda proprietà” di un bene immobile.

Ma in cosa consiste e soprattutto cosa significa acquistare, non la proprietà, bensì la nuda proprietà di un’abitazione?

 

La definizione di nuda proprietà

Il concetto di nuda proprietà è strettamente legato a quello di usufrutto di un bene immobile, ovvero quel diritto reale di godimento che consente di attribuire a un soggetto, noto come usufruttuario, il diritto di godere dell’abitazione la quale, tuttavia, resta di proprietà di un altro soggetto.

Il diritto di proprietà, pur coesistendo con l’usufrutto, ne esce fortemente ridimensionato perché molte prerogative spettano al solo usufruttuario: questi ha un rapporto diretto con il bene, non mediato, e può goderne appieno, il che significa conseguirne il possesso, usarlo e trarne ogni utilità che può fornirgli (frutti civili e naturali). L’usufruttuario, inoltre, è vincolato al rispetto della destinazione economica del bene che non potrà essere modificata.

Il proprietario, poiché non esercita più alcuna facoltà di godimento sul bene, viene dunque definito “nudo proprietario”. Il concetto di nuda proprietà, pertanto, viene utilizzato per riferirsi al diritto di proprietà svuotato di una parte del suo contenuto, ovvero il godimento effettivo del bene che è in capo all’usufruttuario.

Sia chiaro, non si tratta di una restrizione a tempo indeterminato poiché il legislatore ha chiarito che l’usufrutto deve avere una durata determinata (vitalizio o a termine). Di norma, il nudo proprietario si riapproprierà del suo diritto, nella sua interezza (c.d. piena proprietà), alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza dei termini previsti dal contratto, oppure in tutti gli altri casi di estinzione del diritto.

 

Cedere la nuda proprietà

Al nudo proprietario è consentito cedere il suo diritto, anzi, complice la diffusa crisi del mercato immobiliare negli ultimi anni, si tratta di una soluzione che viene preferita in quanto comporta diversi vantaggi sia per chi vende che per chi acquista.

La vendita della nuda proprietà rappresenta una prassi che, nel mercato della compravendita immobiliare, viene incontro alle esigenze di coloro che decidono di acquistare casa, facendo un investimento immediato e garantendosi così a prezzo agevolato un immobile di cui si avrebbe bisogno in futuro, e di coloro che desiderano ottenere somme immediate vendendo un proprio diritto.

Nuda proprietà: vantaggi per chi vende

Capita di frequente che i proprietari decidano di vendere la nuda proprietà sulla propria casa continuando a viverci riservandosene l’usufrutto. Un escamotage che torna utile, ad esempio, ai genitori che vogliono trasferire la casa di proprietà ai figli per garantire a questi un tetto sulla testa in futuro, ma al tempo stesso vogliono rimanerne usufruttuari per garantirsi a loro volta un’abitazione in cui vivere fino alla fine dei loro giorni.

Altri soggetti, invece, trasferiscono la nuda proprietà su un immobile per garantirsi un’immediata liquidità, mantenendo comunque una casa in cui vivere. Una simile operazione viene spesso posta in essere da anziani, soli o in coppia, senza figli o eredi a cui lasciare l’appartamento alla loro morte, che preferiscono un incasso economico immediato per garantirsi di vivere con maggiore serenità gli ultimi anni della loro vita senza lasciare la propria casa.

Nuda proprietà: vantaggi per chi acquista

In realtà, ci sono diversi vantaggi anche per chi decide di acquistare la nuda proprietà: quest’ultima, infatti,

rappresenta il valore dell’immobile, al netto dell’usufrutto e dunque gli acquirenti possono fruire di prezzi agevolati, in particolare in virtù dell’età dell’usufruttuario.

Il valore della nuda proprietà, infatti, è calcolato tenendo conto di alcuni parametri che sono sostanzialmente rappresentati dal valore di mercato casa e dell’aspettativa di vita di chi ci abita. Per effettuare una stima si utilizzano dei coefficienti, variabili in base all’età dell’usufruttuario, periodicamente stabiliti dal Ministero delle Finanze e aggiornati in base alle statistiche sull’aspettativa di vita in Italia e sul tasso di interesse in vigore.

Acquistando un immobile in nuda proprietà, quindi, si potrà da un lato beneficiare di prezzi ridotti rispetto a quelli presenti sul mercato immobiliare e anche realizzare interessanti investimenti immobiliari a lungo termine e in vista del futuro utilizzo del bene: ad esempio, si compra ora in vista di un incremento del valore di mercato del bene (anche grazie all’avanzare dell’età dell’usufruttuario), oppure si acquista una casa, con molto anticipo e a prezzo basso, da destinare in futuro ai figli, quando il diritto dell’usufruttuario si sarà estinto.

 

Chi paga le spese?

L’operazione di acquisto della nuda proprietà potrebbe risultare vantaggiosa anche dal punto di vista fiscale, in virtù delle modalità con cui si suddividono le spese. La manutenzione ordinaria, infatti, spetta all’usufruttuario, che dovrà mantenere il bene in buono stato senza danneggiarlo o modificarlo; il nudo proprietario, invece, sarà tenuto unicamente a corrispondere le spese “straordinarie” e quelle delle imposte previste per la nuda proprietà.

Invece, sarà sempre l’usufruttuario, ovvero chi gode della disponibilità materiale dell’immobile, a occuparsi del pagamento di tutti i “carichi annuali” correlati al possesso del bene, tra cui il pagamento di tasse, imposte, canoni e così via (ad esempio IMU, TASI, IRPEF e tassa sui rifiuti).

Condividi