Cosa fare se l’amministratore di condominio non interviene? In verità, non tutte le richieste di intervento sono legittime. Sbaglia, ad esempio, chi ritiene che dovere dell’amministratore sia mettere d’accordo tutti i condomini: il suo ruolo non è quello di paciere.

I compiti dell’amministratore si riducono sostanzialmente a tre. Egli deve innanzitutto attivarsi per garantire l’integrità e la stabilità dell’edificio (per cui, ad esempio, se dalla terrazza piove acqua ai piani di sotto, l’amministratore deve intervenire). Deve poi garantire il rispetto della legge e del regolamento condominiale (per cui, ad esempio, se uno dei condomini usa l’ascensore come montacarichi deve proibirglielo). Infine, deve attuare le delibere dell’assemblea con cui gli vengono imposte determinate attività (egli è infatti un mandatario del condominio).

Facciamo qualche esempio pratico, per rendere tutto più chiaro e poter dopo spiegare meglio cosa fare se l’amministratore di condominio non interviene.

L’amministratore deve intervenire laddove ci sia una parte dell’edificio comune che minaccia di cadere o di rovinare (il tetto, un cornicione, uno scalino, ecc.), ma non quando questa rientra nella proprietà privata (ad esempio un sottobalcone).

L’amministratore deve intervenire quando uno dei condomini viola sistematicamente il regolamento di condominio (ad esempio, parcheggiando laddove non dovrebbe), ma non quando questi molesta l’inquilino del piano di sotto con rumori notturni.

L’amministratore deve intervenire se uno dei condomini non paga le quote condominiali e si rende moroso, ma dopo aver intrapreso le azioni giudiziali stabilite dalla legge non è tenuto a far altro per recuperare le attività non riscosse.

L’amministratore deve incaricare la ditta di pulizie e verificare che questa svolga le attività per cui viene pagata, ma non è responsabile se alcuni condomini maleducati gettano carte sulle scale o in ascensore.

L’amministratore deve indire l’assemblea di condominio, spedendo le convocazioni secondo le modalità prescritte dalla legge (raccomandata, pec, fax, lettera a mani), ma non deve dopo preoccuparsi di telefonare ai singoli condomini per accertarsi che questi intervengano e non facciano venir meno i quorum.

Insomma, tutto questo per dire che non sempre la richiesta di intervento all’amministratore è legittima ed, anzi, molto spesso, si finisce per confondere la sua figura con quella di un “responsabile oggettivo” di tutto ciò che avviene in condominio.

Detto ciò, vediamo allora quando l’amministratore di condominio ha l’obbligo di intervenire e di rispondere alle richieste di intervento dei condomini.

Quando deve intervenire l’amministratore di condominio?

Fermi restando i tre generali doveri dell’amministratore che abbiamo citato in apertura (tutela delle parti comuni dell’edificio, garanzia del rispetto del regolamento, attuazione delle delibere condominiali), possiamo dire che compito generale dell’amministratore è quello della collaborazione, atteso che questi, in fin dei conti, ha ottenuto un mandato da parte dell’assemblea ed è da questa pagato proprio per il suo tempo.

L’amministratore, a tal fine, deve essere reperibile per tutte le urgenze, tant’è vero che il suo nome e i suoi recapiti telefonici e di studio devono essere affissi sull’androne, sulla bacheca condominiale o in altra parte comune dell’edificio facilmente visibile a tutti i condomini.

Nel pratico, l’amministratore deve:

  • consentire l’accessoa tutta la documentazione condominiale ai condomini che ne facciano richiesta: rendiconto, fatture, scritture contabili, pezze giustificative delle spese, anagrafe condominiale, estratti conto, atti giudiziari e liti in corso, stato dei pagamenti dei singoli condomini, registro dei verbali delle assemblee;
  • indire l’assemblea straordinariaquando ne facciano richiesta almeno due condòmini che rappresentino un sesto dei millesimi;
  • indire l’assemblea condominiale entro 30 giorni se a richiederlo è anche un solo condomino per tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (si pensi all’abbattimento delle barriere architettoniche);
  • indire l’assemblea condominialese richiesto anche da un solo condomino per deliberare sulla sua revoca qualora siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza all’apertura del conto corrente condominiale;
  • intervenire e provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, anche senza previo mandato dell’assemblea, laddove vi sia un grave e imminente pericolo per l’edificio o le proprietà private. Si tratta dei cosiddetti lavori urgenti in condominio per i quali c’è un obbligo di immediata attivazione.

È bene distinguere queste cinque ipotesi da ultimo elencate con tutti gli altri e più generici doveri di intervento dell’amministratore perché solo in questi ultimi casi l’inadempimento anche di un solo episodio può giustificare la revoca del capo condomino da parte del giudice.

Cosa fare se l’amministratore non interviene?

Se l’amministratore viene meno ai doveri specifici impostigli dalla legge (vedi ultima elencazione), anche un singolo condomino può rivolgersi al giudice perché ne disponga la revoca.

La revoca giudiziale si può ottenere anche nel caso di altre gravi violazioni come l’omessa presentazione del rendiconto annuale, la confusione tra conti correnti di diversi condomini, la mancata riscossione delle quote condominiali, l’omessa comunicazione all’assemblea della notifica di un atto di citazione, ecc. A riguardo, leggi “Amministratore di condominio: modalità e motivi di revoca“.

Per chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore è necessario avvalersi di un avvocato e dar luogo a una vera e propria causa le cui spese legali eventualmente verranno poi rimborsate dall’amministratore ritenuto responsabile.

Sarà sempre opportuno, prima di agire, diffidare l’amministratore con una raccomandata a.r. o una pec.

L’azione, come anticipato, può essere intrapresa anche da un singolo condomino.

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