Si può acquistare una casa all’asta facendo un mutuo? Un mutuo per un’asta è diverso da un ordinario mutuo per l’acquisto di una casa? Quali differenze tra mutuo in asta e mutuo “ordinario”? Cosa devi sapere per ottenere un mutuo per un’asta giudiziaria, a quali aspetti devi fare attenzione? Quali rischi ci sono?

 

Si può acquistare una casa all’asta facendo un mutuo?

È opinione comune che per acquistare una casa all’asta sia necessario disporre di soldi in contanti. Ma questo è assolutamente falso. Puoi ottenere un mutuo, ma devi fare attenzione.

Molte persone scartano a priori l’idea di partecipare a un’asta proprio perché non dispongono della intera somma. Come detto è possibile acquistare un immobile in asta anche attraverso mutuo, ma va detto subito a chiare lettere che non è un’operazione semplice o banale come taluni pensano (e come troppo spesso i funzionari di banca tendono a raccontare).
L’esperienza dimostra come in troppi incappino nel problema imprevisto, con conseguenze amare e costose. È bene dunque fare un po’ di chiarezza.

 

Un mutuo per un’asta è diverso da un ordinario mutuo per l’acquisto di una casa?

Sì. Anzi, occorre dire che è una procedura totalmente differente e argomento di cruciale importanza quindi, dedicategli l’attenzione che merita.
Un consiglio prima di iniziare: non prendete l’argomento alla leggera. È il modo migliore per trovarsi nei guai. Al contrario, informandosi e facendo le giuste valutazione il muto per l’asta diventa lo strumento per concludere un ottimo affare.

Ma andiamo con ordine.

Innanzitutto: come funziona il mutuo “ordinario” per l’acquisto di una casa? Solitamente l’acquirente, una volta individuato l’immobile, si reca in banca chiedendo la delibera del mutuo. La banca effettuerà due verifiche in parallelo:

1) sul cliente (chi richiede il mutuo)

2) sull’immobile.

Per le verifiche la banca analizzerà quindi i parametri reddituali del richiedente (ovvero quanto guadagna chi richiede il mutuo) e stimerà il valore dell’immobile (inviando un proprio Perito). Effettuate le verifiche, se positive, la banca darà il proprio benestare attraverso la “delibera di mutuo”. Ottenuta la Delibera, l’acquirente potrà procedere all’acquisto dell’immobile e lo stesso giorno della compravendita – dal notaio – oltre a firmare l’atto di acquisto del bene firmerà un secondo documento: l’atto di Mutuo (sottoscritto tra banca ed acquirente) passaggio con il quale l’acquirente ottiene dalla banca i soldi necessari al pagamento del prezzo (la banca in cambio richiederà l’iscrizione di una ipoteca sull’immobile: passaggio di fondamentale importanza, tenetelo a mente).

Per un mutuo in asta questa procedura semplicemente non può essere applicata. Vediamo perché.

 

Quali differenze tra mutuo in asta e mutuo “ordinario”?

Quando vi recate in banca richiedendo un mutuo per l’acquisto di un immobile in asta vi sentirete rispondere che non ci sono problemi. La banca analizzerà i vostri parametri reddituali (quanto guadagnate), e se guadagnate abbastanza rispetto alla somma che intendete richiedere per l’acquisto (la somma massima che avete deciso di rilanciare all’asta), vi sentirete dire: “quando avrà aggiudicato l’immobile torni da noi per la pratica di mutuo…”.

 

Tutto a posto quindi? Niente affatto.


Se procederete in questo modo il rischio che correte è quello di aggiudicare l’immobile e non riuscire ad ottenere il mutuo. Perché?

Ci sono diversi motivi che possono portare a una mancata erogazione del mutuo da parte della banca. Sono motivazioni tecnicamente complesse, ma che proviamo a semplificare, iniziando dalla problematica citata al punto precedente:

  1. La banca non può apporre ipoteca nello stesso momento in cui mette a disposizione i soldi perché ancora non siete proprietari del bene: bisogna sapere infatti che con il tribunale prima si paga tutto (prezzo e spese) e solo successivamente (non prima di 90-120 giorni) si diventa proprietari. Niente ipoteca = niente mutuo.
  2. La banca potrebbe non riuscire ad accedere all’immobile (tramite il proprio Perito) entro la data prevista per il saldo. Niente Perizia della banca = niente mutuo; In una ordinaria compravendita questo problema non esisterebbe.
  3. L’immobile aggiudicato (per il quale la banca non ha effettuato alcun controllo) potrebbe presentare problemi “tecnici”. Problemi tecnici = immobile non finanziabile = niente mutuo. In una ordinaria compravendita questo problema ricadrebbe sul venditore, ma nelle aste non accade.
  4. La vendita potrebbe nascondere dei costi che non avete previsto: la somma totale a voi necessaria al saldo prezzo (costo dell’immobile + spese di procedura) aumenta, ma la banca non vuole concedere più di quanto stabilito in prima istanza. Somma eccessiva = maggior rischio per la banca = niente mutuo.

Una (o più di una) di queste problematiche potrebbero intervenire o combinarsi tra loro e far “saltare” la vostra pratica di mutuo. E semplicemente perché nessuno (la banca soprattutto) ha effettuato le verifiche del caso.

Attenzione quindi: prima di richiedere un mutuo per un’asta giudiziaria occorre valutare con attenzione tutti questi aspetti. Viceversa, se non riuscirete a pagare il tribunale confischerà la somma che avete anticipato per partecipare all’asta (il 10% circa del prezzo base d’asta), e non è la notizia peggiore: il giudice potrà richiedere a voi di pagare una somma ulteriore nel caso in cui – all’asta successiva – il bene fosse aggiudicato a somma inferiore (continua a leggere per maggiori dettagli in merito).

 

Cosa devi sapere per ottenere un mutuo per un’asta giudiziaria?

Innanzitutto, che la banca non effettuerà nessun controllo sull’immobile. Quindi devi verificare tu. Sappi che alcune problematiche tecniche (catastali, urbanistiche, edilizie) non sono gradite alla banca: in presenza di tali problematiche la banca non finanzierà mai l’acquisto di quel bene. Evita con attenzione questi immobili.

Verifica con attenzione tutti i costi di asta: se aggiudichi a 100.000 euro ma hai 10.000 di costi aggiuntivi, la banca deve essere disposta a finanziare quanto serva. Chiedi alla banca quale somma massima è disposta a finanziare in base al tuo reddito, e scegli l’immobile di conseguenza.

La banca non potrà apporre ipoteca, quindi si dovrà operare con prefinanziamento. Valuta bene i tassi di interesse che la banca applicherà per il prefinanziamento. Il prefinanziamento potrebbe durare mesi (o anni, se hai problemi da risolvere sull’immobile, perché se l’immobile non è a posto la banca non vorrà apporre ipoteca) ed ogni mese la rata del prefinanziamento sarà ben più alta della ordinaria rata di mutuo.

Insomma, la morale della favola è: non ti fidare della banca. È antipatico lo ammetto, ma questa è la verità.
Se non sei in grado di effettuare tutte le verifiche, fatti aiutare. Gli errori si pagano cari.

Quali rischi ci sono?

Il rischio maggiore in caso di mancata erogazione di un mutuo è il mancato “saldo”(prezzo e spese). L’aggiudicatario che non dispone della somma per pagare si vedrà revocare l’aggiudicazione il che si traduce in due spiacevolissimi e costosi inconvenienti: 1) perdita della cauzione versata (il 10% di assegno circolare depositato, ovvero qualche migliaio di euro) ma potrebbe non essere la notizia peggiore perché, 2) incombe la possibile richiesta da parte del giudice del deprezzamento del bene.

Cosa significa “deprezzamento del bene”?

Se hai aggiudicato un bene a 150.000 euro, ma non riesci a saldare, l’immobile verrà nuovamente posto in vendita e se all’incanto successivo qualcuno lo aggiudicherà a cifra inferiore (ad esempio 130.000 euro) il giudice richiederà a te la differenza, ovvero i 20.000 euro mancanti.

A scanso di equivoci: non è un’ipotesi né una situazione rara. Al contrario la richiesta del deprezzamento da parte del giudice è un adempimento previsto dalla legge e situazione che negli ultimi anni si presenta con sempre maggiore frequenza. Molti clienti infatti spesso domandano il motivo per cui un bene torna in vendita quando era stato precedentemente aggiudicato: la risposta sta nelle righe precedenti.

Conclusione: il mutuo in asta si può fare ma non devi commettere errori. Informati bene, scegli con cura la banca, assicurati di domandare alla banca tutte le condizioni che saranno applicate al mutuo (che riepilogando sono: tassi di interesse, percentuale dell’importo finanziato, problematiche tecniche e legali accettabili dalla banca, modalità e tempi di accesso del perito), effettua per buona misura anche tu tutte le verifiche e potrai ottenere il tuo mutuo ed acquistare un immobile all’asta e concludere un ottimo affare!

E ancora una volta: se non sei sicuro fatti aiutare. Una parcella pagata ad un professionista che ti garantisca serenità ed assenza di errori, sarà una somma spesa bene che – oltretutto – ti garantirà il risparmio che volevi ottenere.

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