Come togliere l’amministratore di condominio?

Il legame che si instaura tra l’amministratore e i condòmini, si regge su equilibri assai delicati. Se viene meno la fiducia che è alla base di tale rapporto oppure se i condòmini non sono più soddisfatti dell’operato dell’amministratore, possono decidere di rimuoverlo dall’incarico. Perciò, come togliere l’amministratore di condominio? Il Codice civile stabilisce che, una volta nominato, l’amministratore rimane in carica per almeno un anno. Allo stesso tempo, riconosce ai condòmini la possibilità di revocargli l’incarico in qualsiasi momento, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo Art. 1129 cod. civ.

Trascorso il primo anno dalla nomina, l’incarico si intende rinnovato per un pari periodo, senza che vi sia la necessità di convocare l’assemblea per la riconferma. Pertanto, se si intende togliere l’amministratore, bisogna chiedere che venga convocata l’assemblea, altrimenti la sua nomina si rinnova in automatico per un altro anno. Invece, alla fine del secondo anno, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea che deve decidere se rinnovargli il mandato oppure sostituirlo. La mancata convocazione dell’assemblea comporta l’automatica decadenza dell’amministratore, il quale sarà tenuto ai soli atti urgenti senza diritto a compensi ulteriori.

Come si può revocare l’amministratore di condominio

Esistono due differenti modalità per togliere l’amministratore di condominio. Infatti, la revoca può essere:

1. deliberata dall’assemblea, in qualsiasi momento;
2. disposta dal giudice su ricorso di ciascun condòmino, qualora l’amministratore non abbia adempiuto all’obbligo previsto dall’articolo 1131, 4° comma, del Codice civile, se non rende conto della gestione ovvero in caso di gravi irregolarità.

Revoca dell’amministratore deliberata dall’assemblea: come avviene

L’assemblea può decidere di revocare l’amministratore, in ogni tempo, anche senza giusta causa, con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina. In pratica:

• in prima convocazione l’assemblea si costituisce regolarmente con la presenza di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei condomini (quorum costitutivo) e la deliberazione è valida se viene approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (quorum deliberativo);
• in seconda convocazione il quorum costitutivo richiesto è dato dalla presenza di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio e la deliberazione è valida se viene approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio Art. 1136 cod. civ.

Altresì, la revoca può essere deliberata dall’assemblea per giusta causa quando l’amministratore compie uno o più atti che cagionano un danno al condominio, quando è stato negligente oppure ha agito in malafede. In queste ipotesi, la decisione di togliere l’amministratore può essere deliberata in assemblea con le stesse maggioranze previste per la revoca senza giusta causa.

Revoca giudiziale dell’amministratore: quali sono le ipotesi

Se l’assemblea non riesce a riunirsi o a deliberare sulla revoca dell’amministratore (ad esempio, non si riesce a raggiungere il numero minimo per votare), la pronuncia del relativo provvedimento può essere richiesta da ciascun condòmino al giudice.

La revoca giudiziale, però, è possibile solo per i casi specificatamente previsti dalla legge ovvero quando l’amministratore si è reso responsabile di gravi inadempimenti; più nello specifico, quando l’amministratore:

• non ha comunicato all’assemblea di avere ricevuto una citazione in giudizio oppure un provvedimento che non rientra nelle sue competenze;
• non ha presentato all’assemblea il bilancio della sua gestione;
• ha omesso di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, o si è rifiutato di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
• non ha dato esecuzione a provvedimenti giudiziari o amministrativi nonché alle deliberazioni dell’assemblea;
• non ha aperto ed utilizzato il conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
• ha gestito secondo modalità che hanno ingenerato confusione tra il patrimonio del condominio e il suo patrimonio personale o di altri condomini;
• ha cancellato dai registri immobiliari delle garanzie a tutela dei diritti del condominio per un credito insoddisfatto;
• ha omesso di riscuotere le somme dovute dai condòmini morosi;
• non si è curato della tenuta e dell’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
• ha omesso di comunicare, al condòmino che ne ha fatto richiesta, dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle relative liti in corso;
• ha omesso la comunicazione o ha fornito una comunicazione incompleta o inesatta dei propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale o, se si tratta di una società, della sede legale e della denominazione, del locale dove si trovano i registri e delle ore e dei giorni in cui ogni interessato può prenderne visione ed estrarne copia;
• ha commesso della gravi irregolarità fiscali.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato, pena la nullità della nomina. In ogni caso, è opportuno evidenziare che solo nelle ipotesi in cui l’amministratore si sia reso responsabile di gravi irregolarità fiscali oppure non abbia proceduto all’apertura e all’utilizzazione del conto corrente condominiale, i condòmini devono prima chiedere la convocazione dell’assemblea e, in caso di mancata revoca da parte di quest’ultima, possono chiedere la pronuncia del relativo provvedimento all’autorità giudiziaria Art. 1129, co. 12 cod. civ. Nelle altre ipotesi, invece, i condòmini possono rivolgersi direttamente al giudice senza bisogno di chiedere la convocazione dell’assemblea.

Qual è la procedura per la revoca giudiziale dell’amministratore

Prima di rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore, è comunque obbligatorio tentare la conciliazione. Quindi, bisogna invitare l’amministratore dinanzi ad un organismo di mediazione abilitato Art. 71-quater disp. att. cod. civ. Se l’amministratore non si presenta oppure se non si raggiunge l’accordo, allora si può iniziare la causa civile. A tal fine, uno o più condòmini possono rivolgersi ad un avvocato per presentare ricorso al tribunale territorialmente competente. La presentazione del ricorso può avvenire anche se l’assemblea ha deliberato per la conferma dell’amministratore, purché siano sussistenti adeguati motivi.

Il tribunale provvede in camera di consiglio e decide con decreto motivato se accogliere o rigettare la domanda Art. 64 disp. att. cod. civ. La decisione del tribunale può essere reclamata in Corte di Appello, entro 10 giorni dalla notificazione o comunicazione. È possibile proporre pure il ricorso per Cassazione anche se non vi è l’accordo di tutti i condòmini Cass. Civ. Sez. Unite, sent. n. 20957/2004.