Voglia (o necessità) di cambiare casa? Magari perché le esigenze familiari sono mutate o per spostarsi in un’altra città, oppure semplicemente per trovare un’abitazione che piaccia di più. Sembra un passo complesso, ma in realtà potrebbe dimostrarsi più facile di quanto si pensi. Esiste una strada, alternativa a quella della compravendita, che sempre più proprietari scelgono di percorrere per rispondere all’esigenza di trovare una nuova abitazione senza investire cifre stratosferiche.

 

Permuta immobiliare: la disciplina

Ed è la stessa legge italiana a fornire lo strumento per realizzare questi obiettivi: si tratta della permuta, un contratto, disciplinato dall’art. 1552 del codice civile, che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.

In sostanza, attraverso la permuta c.d. immobiliare i proprietari, i cui interessi convergono verso lo stesso risultato, si scambiano le rispettive case, trasferendone vicendevolmente la proprietà all’altro soggetto.

Uno scambio bilaterale che semplicisticamente potremmo definire un “baratto”, ma che, dati i beni che ne sono oggetto (ovvero immobili) è soggetto a puntuali regole, a un iter peculiare e alla necessità di prestare particolare cautela per evitare sgradite sorprese.

 

Permuta e vendita casa: le differenze

Nonostante alla permuta si applichino, per quanto compatibili, le norme stabilite per la vendita (lo precisa l’art. 1555 c.c.), i due contratti sono diversi: la permuta è un contratto consensuale, e non reale, bensì ad effetti reali.

La differenza sostanziale, inoltre, riguarda il corrispettivo: il pagamento di un prezzo in denaro presente nella vendita, nella permuta immobiliare viene sostituito dal reciproco trasferimento della proprietà di un bene immobile.

 

Tipi di permuta immobiliare

Qualora i contraenti ritengano che le loro abitazioni abbiano il medesimo valore e sia sufficiente un mero scambio “bene contro bene”, senza necessità di aggiungere un corrispettivo in denaro, la permuta si dice pura. Invece, qualora il valore dei due beni differisca, la permuta sarà con conguaglio, in quanto lo scambio potrà andare a buon fine solo aggiungendo un corrispettivo in denaro al fine di colmare il gap esistente.

A seconda dei soggetti titolari delle rispettive proprietà, inoltre, si distingue tra: permuta diretta, qualora lo scambio avvenga tra due privati; permuta in conto vendita, qualora lo scambio avvenga tra un privato e un’azienda, ad esempio un’impresa di costruzioni; infine, è possibile che la permuta avvenga tra soggetti giuridici titolari di partita IVA, ad esempio due aziende. Si parla, invece, di permuta indiretta qualora l’operazione avvenga con due transazioni separate.

 

Permuta immobiliare: vantaggi

La scelta di cambiare casa tramite una permuta immobiliare è sicuramente più vantaggiosa rispetto alla compravendita, perché consente di scambiare l’immobile senza investire somme considerevoli e senza dover necessariamente accendere un mutuo.

Inoltre, anche se le spese per la permuta immobiliare variano in relazione alle circostanze concrete, il costo finale dell’operazione risulterà quasi sempre più conveniente rispetto a quello di una normale vendita: infatti, l’atto finale sarà unico e le spese notarili si divideranno tra i contraenti, così come le imposte correlate a questo tipo di transazione. In dettaglio, si paga una sola imposta di registro.

L’art. 1554 del codice civile prevede chiaramente che “salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali” e ciò costituisce un’altra differenza con la vendita le cui spese, di regola, sono a carico dell’acquirente.

Qualora i proprietari riescano a far convergere i propri interessi e gli immobili in scambio siano liberi da mutui e relative ipoteche, lo scambio potrà avvenire senza difficoltà e senza rischi per il diritto di proprietà.

 

Permuta immobiliare: rischi

Tuttavia, il buon esito dell’operazione è strettamente vincolato all’incontro di volontà tra i due contraenti, nel trovare un accordo e un gradimento dei rispettivi beni. Da un lato, non è sempre facile trovare una coincidenza di interessi, dall’altro potrebbe anche essere necessario versare un “extra” che, se troppo alto, rischia di far desistere il contraente. Eventualmente, sarà anche possibile affidarsi a un buon intermediario per riuscire a trovare la migliore soluzione sul mercato adatta alle proprie esigenze.

La permuta immobiliare diviene più complessa e problematica qualora su uno degli immobili gravi un mutuo, magari ipotecario. In tal caso, infatti, sarà necessario preventivamente liberare l’immobile dal vincolo e versare le rate mancanti all’intermediario che ha erogato il finanziamento, un’operazione che rischia di protrarsi per tempi eccessivamente lunghi.

Qualora un mutuo sia acceso su entrambi gli immobili, il nuovo proprietario può scegliere di accollarsi il finanziamento e provvedere all’estinzione delle rate secondo il vecchio piano tariffario; in alternativa, ciascuno dei due potrà decidere di stipulare un nuovo finanziamento al posto del precedente.

 

Permuta immobiliare: le imposte

Come accennato, le spese per l’operazione di permuta variano in base ai singoli casi, ma si pagano solo su un immobile anziché due: per il trasferimento sarà necessaria un’imposta di registro determinata in base al valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.

Al fine di stabilire l’imposta di registro dovuta per l’atto di permuta, ha spiegato l’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. N. 2/E del 2014, occorre calcolare l’imposta di registro relativa a ciascun trasferimento in modo da individuare quella più elevata, a prescindere dal fatto che il maggiore importo derivi dall’applicazione di una aliquota più elevata o da un maggior valore del bene.

Con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale in relazione all’atto di permuta, le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute una sola volta, inoltre, non saranno l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.

Qualora oggetto di permuta siano due abitazioni, entrambe prime case, i contraenti potranno dunque beneficiare della stessa imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’appartamento del valore maggiore.

Diverso il caso in cui un trasferimento sia soggetto a IVA e l’altro a imposta di registro, situazione nella quale vengono meno tutti i vantaggi fiscali dell’operazione: l’atto di permuta, infatti, sconterà sulla cessione o prestazione non soggetta ad IVA l’imposta di registro in misura proporzionale secondo le aliquote stabilite e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa, mentre, in relazione al trasferimento imponibile IVA, dovrà essere corrisposta l’imposta di registro nella misura fissa oltre che le imposte ipotecaria e catastale previste per tali tipologie di atti. Inoltre, in relazione a tale atto dovrà essere corrisposta l’imposta di bollo.

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