Il notaio riveste un ruolo fondamentale in ogni compravendita immobiliare. Il suo intervento è necessario perché grazie alle sue attività e verifiche garantisce alle parti di addivenire a una compravendita sicura e rispettosa della legge. Per tutte queste attività ovviamente deve essere remunerato. Occorre quindi capire chi è tenuto a sostenere questo costo e quelli di natura fiscale connessi al rogito. La regola base è contenuta nel nostro codice civile. In caso di mancato pagamento degli onorari, delle spese e dei diritti accessori da parte del soggetto obbligato a risolvere il problema ci pensa un articolo della legge sull’ordinamento del notariato.

 

Spese di vendita: cosa dice il codice civile

Per capire chi paga il notaio nell’acquisto della casa occorre fare riferimento all’art. 1475 del codice civile, il quale dispone espressamente che: “Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente.”

Dalla lettera della norma emerge chiaramente che, se le parti non si sono accordate diversamente, le spese del rogito e quelle accessorie, come quelle fiscali legate alla vendita immobiliare devono essere sostenute interamente dal compratore.

 

Questa regola è stata prevista per due diverse ragioni. La prima è perché per prassi è sempre il compratore a sostenere le spese legate all’acquisto. La seconda è perché nel momento in cui il compratore acquista un bene immobile riconosce a questo un maggiore pregio e valore rispetto al denaro, in caso contrario non lo acquisterebbe.

 

La norma però dice anche che questa regola non è imperativa. Essa infatti si applica “se non è stato pattuito diversamente.” Le parti, in virtù del principio della libertà contrattuale, hanno la possibilità di accordarsi diversamente, decidendo magari di ripartire le spese del rogito metà per uno o in una misura diversa.

 

Cosa succede se il compratore non paga le spese del notaio?

La regola generale quindi prevede che alle spese del notaio debba provvedere il compratore, a meno che sia intervenuto un diverso accordo con il venditore. Occorre precisare però che tale accordo, una volta contratto, vincola solo le parti. Al notaio infatti non interessa che cosa hanno deciso le parti per provvedere al pagamento delle spese del rogito.

Ciò che interessa al notaio è che gli venga corrisposto il compenso per il lavoro svolto e che gli vengano fornite le somme necessarie per provvedere al pagamento degli oneri fiscali dovuti per il rogito.

 

Responsabilità solidale del compratore e del venditore

Per questa ragione l’art. 78 della legge n. 89/1913, che contiene “l’Ordinamento del notariato e degli archivi notarili”, dispone che “le parti sono tenute in solido verso il notaio tanto al pagamento degli onorari e diritti accessori quanto al rimborso delle spese.”

La norma è piuttosto chiara: se il compratore non paga gli onorari, i diritti accessori e non rimborsa le spese sostenute, il notaio può chiedere il quantum dovuto al venditore, che naturalmente può chiedere all’acquirente l’importo versato.

 

La ragione della norma è da individuarsi nel ruolo ricoperto dal notaio, il quale è un soggetto super partes, che ha il dovere di tutelare entrambi i contraenti e per questo può chiedere il pagamento per l’attività svolta sia al compratore che al venditore.

 

Occorre tuttavia precisare che è raro che il notaio sia costretto ad attivarsi per richiedere il pagamento della sua parcella e delle altre somme. In genere, infatti, il costo intero del notaio, comprensivo dell’onorario del pubblico ufficiale per le attività svolte e delle somme dovute per provvedere alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari e agli altri adempimenti fiscali, viene saldato interamente dal compratore al momento del rogito.

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