Chi acquista un immobile da adibire a “prima casa” può ottenere, in presenza di determinati requisiti, particolari agevolazioni, tra cui una consistente riduzione delle imposte.

Se da un lato la legge riconosce tali agevolazioni, dall’altro prevede anche delle ipotesi di decadenza dalle stesse che determina, non solo, il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, ma anche il versamento di una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.

In particolare, tra le ipotesi di decadenza dall’agevolazione fruita emerge quella che vede protagonista colui che ha acquistato un immobile approfittando di tali benefici e che poi lo trasferisce entro cinque anni dalla data d’acquisto: in particolare, l’agevolazione decade se questi, entro un anno dall’alienazione, non provveda ad acquistare un nuovo immobile, da destinare ad abitazione principale.

Questa disciplina si è scontrata con le vicende che coinvolgono le coppie che si scelgono di separarsi, in particolare quando si effettua il trasferimento della casa acquistata profittando delle agevolazioni in virtù di accordi di separazione intervenuti tra i coniugi.

 

Decadenza dell’agevolazione e accordi di separazione

Ipotesi non così inusuale, come dimostrano le numerose pronunce giurisprudenziali susseguitesi negli ultimi anni. E se i giudici si sono dimostrati più comprensivi nei confronti dei contribuenti, lo stesso non ha fatto il Fisco che si è ancorato su posizioni più rigorose pretendendo che le coppie separate o divorziate restituissero le agevolazioni fiscali sulla prima casa in caso di trasferimento prima del quinquennio.

Questo finché non è intervenuta la recente risoluzione n. 80/E/2019 del 9 settembre dell’Agenzia delle Entrate che ha segnato un’importante apertura sul tema. Le Entrate, infatti, non hanno potuto fare a meno di prendere atto dell’orientamento espresso negli anni dalla Corte di Cassazione.

L’esenzione a favore dei coniugi

Nonostante la legge preveda la decadenza dall’agevolazione, si ritiene che la disciplina vada contemperata con quanto previsto dall’art. 19 della Legge n. 74/1987 che prevede un’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, nonché nell’ambito dei procedimenti di separazione.

La ratio dell’esenzione è quella di favorire e promuovere, nel più breve tempo, una soluzione idonea a garantire l’adempimento delle obbligazioni che gravano sui coniugi e a favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli agli accordi intervenuti in tale sede.

 

L’orientamento della Cassazione

In virtù di tale premessa, gli Ermellini hanno ritenuto che la cessione di un immobile, acquistato con le agevolazioni prima casa, all’altro coniuge per effetto di un accordo di separazione non determinasse la decadenza dell’agevolazione.

Per la Corte (ordinanza n. 3753/2014), l’attribuzione al coniuge della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale non costituisce una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici prima casa, bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti tra i coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza (e proprio in vista della cessazione della convivenza stessa).

Infine, la Suprema Corte ha compiuto un ulteriore passo in avanti con la recente ordinanza n. 7966/2019 affermando che non operi la decadenza dell’agevolazione anche nell’ipotesi in cui i coniugi abbiano deciso, in sede di accordi conseguenti alla separazione personale, di trasferire l’immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa ad un terzo.

Per gli Ermellini, qualora l’Erario recuperasse l’imposta ritenendo decaduta l’agevolazione fiscale, imporrebbe di fatto una nuova imposta su di un trasferimento immobiliare avvenuto in esecuzione dell’accordo tra i coniugi, in aperto contrasto con l’art. 19 della L. n. 74/1987.

 

La nuova posizione dell’Agenzia delle Entrate

Alla luce dell’orientamento della giurisprudenza di legittimità, anche l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto opportuno adottare una conclusione maggiormente in linea con la ratio del menzionato art. 19, volto a favorire gli atti e le convenzioni “che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio”.

L’Erario ha concluso affermando che la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione “prima casa”, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale, non comporta la decadenza dal relativo beneficio.

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