Lasciare un appartamento spesso significa anche lasciare dei segni del proprio passaggio, che solitamente si ripercuotono sulle pareti dell’abitazione. Basti pensare all’effetto dei fumi, ai segni dei mobili, oppure dalle tracce lasciate dai chiodi dei quadri, da sporco, umidità e così via. Sono tutte situazioni quotidiane idonee a lasciare sui muri dei segni che persistono al momento in cui l’inquilino lascia l’abitazione.

Tinteggiatura “finale” delle pareti

Per questo, molti proprietari puntano a riversare l’incombenza della tinteggiatura delle pareti proprio sull’affittuario al momento in cui ha termine della locazione. Nei contratti vengono inserite apposite clausole che impongono di lasciare l’immobile nello stato di fatto in cui lo si è trovato, dunque con le pareti rimesse a nuovo (se così erano al momento della consegna del bene).

Di fronte a tali clausole, può dunque parlarsi di un vero e proprio obbligo dell’inquilino di tinteggiare le pareti a fine contratto e a stuccare i buchi nei muri? Sul punto la legge non è esplicita e per questo è intervenuta in diverse occasioni la giurisprudenza a fornire indispensabili chiarimenti in argomento, anche se neppure gli orientamenti dei giudici sono stati sempre univoci.

Cosa dice il codice civile?

Il nostro codice civile, nell’individuare gli obblighi del locatore, afferma che questi è tenuto a:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Il proprietario, dunque, non sembrerebbe tenuto a consegnare l’immobile tinteggiato di fresco, ma semplicemente “in buono di stato di manutenzione”, ovvero idoneo all’uso convenuto tra le parti.

Di certo una buona tinteggiatura può rappresentare elemento della buona manutenzione, poiché alcuni vistosi deterioramenti possono addirittura rappresentare vizi della cosa locata (es. eccessiva sporcizia, crepe o addirittura muffa) e da ritenersi eccedenti il normale uso del bene secondo le previsioni del contratto.

Si ritiene, invece, che la leggera usura dovuta al normale uso non renda necessario alcun l’obbligo di tinteggiatura, poiché l’art. 1590 c.c. prevede che la cosa locata vada certamente restituita dal conduttore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, ma viene fatto espressamente salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

Cassazione: nulla la pretesa alla tinteggiatura delle pareti

Anche la giurisprudenza sembra propendere in tal senso: l’indirizzo giurisprudenziale dominante conferma l’illegittimità della clausola che consente al padrone di casa di pretendere, alla scadenza del contratto di locazione, che l’inquilino provveda a proprie spese alla ritinteggiatura le pareti.

In una recente sentenza, la n. 29329/2019, la Corte di Cassazione, ha dichiarato nulla la clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso, ad esempio ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti.

La Cassazione richiama la previsione di cui all’art. 79 della L. n. 392 del 1978, norma che, si rammenta, è stata abrogata con riferimento alle locazioni di immobili ad uso abitativo.

Vantaggio in aggiunta al canone

In pratica, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), si attribuirebbe a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore (cfr. Cass. 11703/2002).

Ne consegue che la spesa per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti.

In conclusione, secondo i giudici, il ripristino graverebbe sul locatore, non sull’inquilino, qualora i segni sulle pareti derivino da una normale usura.

Diverso, invece, è il caso in cui si è ricevuto un appartamento con pareti bianche che siano state poi ridipinte con colori diversi, accesi, o coperte da murales. In quest’ultimo caso, infatti, non si tratta di conseguenze dovute al normale degrado d’uso, ma di scelte consapevoli dell’inquilino incidenti sul bene come consegnato inizialmente.

L’indirizzo minoritario

La tinteggiatura “finale” dell’appartamento, prima di riconsegnarlo al padrone di casa, sembra dunque essere considerata come diversa rispetto alle “riparazioni di piccola manutenzione” e “dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso” che, ex art. 1576 e 1609 c.c., devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese.

Si segnala, tuttavia, come altre sentenze seguano un orientamento diverso e minoritario che valorizza l’autonomia negoziale e dunque ritiene che sia possibile e legittimo pattuire l’obbligo, a carico del conduttore, di lasciare il bene in perfetto stato di manutenzione, così come gli era stato consegnato, compresa la ritinteggiatura delle pareti.

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