Acquistare la propria casa direttamente dal costruttore ha sicuramente tutta una serie di vantaggi. Il compratore potrà godere di un appartamento nuovo di zecca, all’avanguardia dal punto di vista energetico e strutturale, potrà anche concordare l’assetto architettonico e gestire al meglio la suddivisione degli spazi.

Inoltre, la legge è intervenuta a dettare una peculiare disciplina volta ad approntare tutta una serie di tutele e garanzie in favore dei compratori di immobili da costruire.

 

La riforma

La normativa a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire è contenuta nel d.lgs. n. 122/2005, recentemente modificato ad opera del nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (d.lgs. n. 14/2019).

Per immobile da costruire si intende quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.

 

La fideiussione

Sul venditore-costruttore gravano una serie di obblighi. In primis, questi dovrà, alla stipula di un contratto che prevede il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, rilasciare all’acquirente una fideiussione, a pena di nullità del contratto.

La fideiussione (che dovrà essere conforme ad un modello ministeriale) serve a garantire, in caso di crisi dell’impresa, il rimborso di tutte le somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha effettivamente riscosso prima del trasferimento definitivo della proprietà.

La fideiussione è efficace fino a quando il fideiussore (dunque l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata) riceva dal costruttore o da un altro contraente copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

 

La polizza assicurativa decennale

La legge, infatti, obbliga il costruttore anche a contrarre e a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto (che potrà essere fatta valere solo dall’acquirente), una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente.

Dunque, la fideiussione, oltre alla situazione di crisi, garantisce il rimborso delle somme anche qualora il costruttore non adempia all’obbligo assicurativo, ovvero non rilasci la polizza c.d. decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

La polizza decennale avrà effetto dalla data di ultimazione di lavori e sarà a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui il costruttore sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

 

Il contratto preliminare

Altra novità introdotta d.lgs. n.14/2019 riguarda la forma del contratto preliminare e di ogni altro contratto diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale sull’immobile da costruire.

Tali contratti dovranno essere stipulati mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e dunque con l’intervento del notaio che, a ulteriore garanzia dell’acquirente, si occuperà di verificare e attestare la legalità degli obblighi in capo al costruttore, tra cui anche la correttezza della fideiussione e l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Pertanto, affidarsi al notaio è ora un obbligo previsto dalla legge al fine di tutelare l’acquirente e non più una semplice raccomandazione.

Contenuto del preliminare

Ai sensi di legge, infatti, il preliminare dovrà contenere tutti i dettagli dell’immobile in costruzione tra cui la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto, le caratteristiche tecniche della costruzione, i termini massimi di esecuzione dei lavori, l’indicazione del prezzo e delle modalità di pagamento.

Inoltre, il preliminare dovrà contenere l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto,  gli estremi del permesso di costruire e quelli della fideiussione, nonché l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale.

Dovranno, infine essere indicate l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile e la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi.

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